¿Se puede comprar casa con ITIN en Georgia?

Los préstamos ITIN son más difíciles de encontrar que una hipoteca normal y suelen costar más. Aquí te explico cómo funcionan en general, para que sepas qué preguntar.

Soy agente de bienes raíces, no prestamista ni abogada, así que nada de esto es asesoría financiera, legal, de impuestos ni migratoria. Un prestamista con licencia puede decirte si calificas, y un abogado de inmigración puede responder preguntas sobre tu estatus.

Qué es el ITIN (y qué no es)

El ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) es un número de 9 dígitos que el IRS emite para fines de impuestos federales. Es para personas que necesitan un número de contribuyente de EE. UU. pero no pueden obtener un número de Seguro Social.

El IRS es claro sobre lo que el ITIN no hace:

• No te da ni cambia tu estatus migratorio.
• No te autoriza a trabajar en Estados Unidos.
• No te da derecho a beneficios del Seguro Social.
• No sirve como identificación fuera del sistema de impuestos federales.

Mantén tu ITIN vigente. Según el IRS, el ITIN vence si no se usa en una declaración de impuestos federal durante tres años fiscales seguidos. Los prestamistas suelen pedir tus declaraciones.

Por qué la mayoría de las hipotecas no son una opción

Según el Urban Institute, la mayoría de los préstamos hipotecarios exigen un número de Seguro Social para verificar tu identidad y revisar tu crédito.

• Fannie Mae y Freddie Mac. Estas compañías les compran préstamos a los prestamistas para que puedan seguir prestando. Fannie Mae acepta el ITIN solo si la persona también cumple sus reglas de residencia legal, y el Urban Institute encontró que, en general, las dos no compran préstamos ITIN.
• Préstamos FHA. Desde el 25 de mayo de 2025, el HUD ya no permite que los residentes no permanentes obtengan préstamos FHA.

Por eso la ayuda para el pago inicial también puede complicarse. Georgia Dream, por ejemplo, funciona con préstamos FHA, USDA, VA o convencionales, así que pregunta desde el principio si algún programa sirve con el préstamo que te ofrecen. Mi guía de ayuda para el pago inicial te explica más.

Quién ofrece préstamos ITIN

Según el estudio de 2024 del Urban Institute, los principales prestamistas ITIN son las cooperativas de crédito (credit unions) y las instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI), además de algunas compañías hipotecarias independientes. El estudio calcula que en 2023 se hicieron apenas entre 5,000 y 6,000 hipotecas ITIN en todo el país, así que prepárate para buscar.

Algunos préstamos ITIN son non-QM, es decir, quedan fuera de la categoría de hipoteca calificada (Qualified Mortgage o QM) de la CFPB. Una QM no puede tener ciertas características riesgosas, como periodos de solo intereses, un saldo que crece con el tiempo o un plazo de más de 30 años. Eso no significa que un préstamo non-QM sea malo, pero lee cada condición con cuidado.

Lo que los prestamistas suelen pedir

Cada prestamista pone sus propias reglas. Según las entrevistas del Urban Institute con prestamistas, esto es lo más común:

• Identificación además del ITIN, como el pasaporte de tu país o una licencia de conducir.
• Dos años de declaraciones de impuestos para comprobar tus ingresos.
• Unos tres meses de estados de cuenta bancarios.
• Historial de crédito. La mayoría tiene puntaje de crédito. Si no lo tienes, los prestamistas suelen pedir al menos dos referencias de crédito alternativo, como pagos de renta, celular o servicios públicos.
• Ingresos del hogar. Muchos prestamistas cuentan parte o todo el ingreso de familiares que ayudan a pagar la vivienda, si se puede comprobar.

Mis guías de crédito y de preaprobación te dan más detalle. ¿Vas a comprar con tu pareja o con un familiar? Lee comprar casa con otra persona.

Las desventajas más comunes

El Urban Institute reportó estas diferencias típicas frente a una hipoteca tradicional:

	Préstamo ITIN típico	Para comparar
Tasa de interés	De 0.5 a 2 puntos porcentuales más alta	Ejemplo del estudio: si un préstamo normal está en 6.5%, uno ITIN estaría entre 7.0% y 8.5%
Pago inicial	Del 10% al 20%	FHA: 3.5%; Fannie Mae/Freddie Mac: al menos del 3% al 5%

Las condiciones cambian de un prestamista a otro. Pídele a cada uno un Loan Estimate (Estimación del Préstamo), el formulario estándar de tres páginas con la tasa, el pago mensual y los costos de cierre estimados, y compáralos. Fíjate en:

• Tasa de interés: si en la columna de la derecha dice “YES”, la tasa es ajustable y puede cambiar después del cierre.
• Multa por pago anticipado (prepayment penalty): un cargo por pagar el préstamo antes de tiempo.
• Pago global (balloon payment): un último pago mucho más grande que los pagos mensuales normales.

La CFPB considera riesgosas estas dos últimas características.

Mi guía de costos de cierre te explica cada costo. Y recuerda: tu presupuesto es el que decide si un pago funciona, no la cantidad que te aprueba el prestamista.

Señales de estafa

Desconfía si alguien:

• Te promete o garantiza un préstamo antes de que lo solicites. La FTC dice que los prestamistas legítimos no lo hacen.
• Te pide un pago grande por adelantado. Según la CFPB, antes de darte el Loan Estimate, un prestamista solo puede cobrarte por tu reporte de crédito.
• No tiene licencia. El Departamento de Bancos y Finanzas de Georgia recomienda verificar a cualquier compañía hipotecaria u oficial de préstamos (loan officer) en NMLS Consumer Access, de preferencia con su número NMLS.
• Te pide firmar formularios en blanco o papeles con información falsa.
• Te presiona para decidir rápido, o quiere que pagues con tarjetas de regalo o prepagadas, aplicaciones de pago o criptomonedas: señales clásicas de fraude, según la CFPB.
• Te manda nuevas instrucciones de transferencia por correo electrónico. La CFPB dice que nunca sigas instrucciones que lleguen así. Llama a tu agente de cierre o a mí, a un número que ya tengas.
• Te ofrece “arreglar tus papeles” como notario. La FTC explica que solo un abogado de inmigración o alguien autorizado por el Departamento de Justicia puede darte asesoría de inmigración.

Ten cuidado también con las ofertas de “financiamiento del dueño”, sobre todo con un contrato de compraventa a plazos (contract for deed). La CFPB explica que con este contrato el vendedor se queda con el título legal hasta que hagas todos los pagos. Si te atrasas, el vendedor puede intentar desalojarte de inmediato y quedarse con el dinero y el trabajo que pusiste en la casa. Nunca confíes en promesas verbales: asegúrate de que todo esté por escrito.

A quién preguntarle qué

• Opciones de préstamo: un prestamista con licencia (verifícalo antes en NMLS Consumer Access).
• Estatus migratorio: un abogado de inmigración o un representante acreditado por el Departamento de Justicia. La página “Encuentre servicios legales” de USCIS explica quién puede ayudarte y tiene enlaces a listas oficiales.
• Presupuesto y preparación: un consejero de vivienda aprobado por HUD, muchas veces gratis o a bajo costo. La CFPB tiene un buscador por código postal.
• La búsqueda de casa, la oferta y el proceso: ahí entro yo, en español o en inglés.

Tu siguiente paso

Antes de comprar mi propia casa, investigué, hice muchas preguntas y tomé una clase para compradores de vivienda. Comprar con ITIN suele requerir todavía más preparación. No compres con prisa: la casa correcta vale la espera.

• Mira todo el proceso en mi guía para comprar casa en Gwinnett.
• Contesta seis preguntas rápidas en mi Plan para tu primera casa.
• ¿Tienes preguntas? Escríbeme, en español o en inglés.