Cómo obtener tu preaprobación para una hipoteca, paso a paso

Una preaprobación (pre-approval) es una carta en la que un prestamista hipotecario dice cuánto está dispuesto, en general, a prestarte, después de revisar tu crédito y tus finanzas. Casi siempre es el primer paso real para comprar casa, y es más sencillo de lo que parece.

Antes de comprar mi propia casa, investigué, hice muchas preguntas y tomé una clase para compradores de vivienda. Esto es lo que quiero que sepas desde el primer día.

Precalificación o preaprobación: ¿cuál es la diferencia?

Vas a escuchar las dos palabras. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) explica que los prestamistas no las usan igual:

• Algunos te precalifican (pre-qualification) con la información que tú les das, sin verificarla, y te preaprueban solo después de comprobarla.
• Y lo que un prestamista llama carta de precalificación, otro lo puede llamar preaprobación.

No te fijes tanto en el nombre: pregúntale al prestamista qué revisó en realidad. En cualquier caso, ninguna de las dos cartas es una oferta de préstamo garantizada.

La CFPB también recomienda preaprobarte con tiempo. Así, si hay un problema en tu crédito, todavía tienes tiempo de resolverlo.

Por qué los vendedores quieren ver una carta de preaprobación

Cuando haces una oferta, el vendedor quiere saber que de verdad puedes conseguir el préstamo. La carta de preaprobación muestra que un prestamista ya revisó tus finanzas. Según la CFPB, le da al vendedor la confianza de que vas a poder conseguir el financiamiento.

¿No sabes si tu carta es suficiente? Muéstramela antes de escribir una oferta. La CFPB recomienda justamente preguntarle eso a un agente de bienes raíces local o a un consejero de vivienda.

Qué revisan los prestamistas

Cada prestamista y cada programa de préstamo tiene sus propias reglas, pero casi todos revisan las mismas cuatro cosas:

• Crédito. Tu puntaje y tu historial de crédito. Preaprobarte normalmente implica una consulta dura (hard inquiry), una revisión de crédito que aparece en tu reporte. Según myFICO, para la mayoría de las personas una consulta le quita menos de cinco puntos a sus puntajes FICO®.
• Ingresos y trabajo. Cuánto ganas y qué tan estable es tu ingreso.
• Relación deuda-ingreso (DTI). Todos tus pagos mensuales de deudas divididos entre tu ingreso mensual bruto (antes de impuestos). En el ejemplo de la CFPB, $2,000 al mes en pagos de deudas con un ingreso bruto de $6,000 al mes da una DTI de 33%. Cada prestamista y cada tipo de préstamo tiene sus propios límites de DTI.
• Ahorros y otro dinero. El dinero para tu pago inicial y tus costos de cierre, y lo que te quedaría después.

¿Quieres revisar tu crédito antes de empezar? Según la Comisión Federal de Comercio (FTC), puedes obtener gratis tus reportes de crédito de Equifax, Experian y TransUnion cada semana en AnnualCreditReport.com. En mi guía de crédito te explico qué revisar.

Documentos que debes reunir

Cada prestamista pide cosas un poco distintas, pero la lista de Experian es un buen punto de partida:

• Identificación oficial con foto y tu tarjeta de Seguro Social
• Talones de pago recientes (Experian menciona las últimas ocho semanas)
• Formularios W-2 o 1099 y tus declaraciones de impuestos de los últimos dos años
• Resúmenes de tus cuentas de cheques, ahorros, retiro e inversiones
• Una lista de tus deudas: tarjetas de crédito y préstamos de auto, estudiantiles y personales
• Prueba de que pagaste la renta a tiempo los últimos 12 meses (el prestamista puede revisar tus estados de cuenta o pedirte los datos de contacto de tu arrendador)
• Una carta de regalo (gift letter), firmada por ti y por la persona que te da el dinero, si cualquier parte de tu pago inicial es un regalo

Si trabajas por tu cuenta, prepárate para mostrar más, como un estado de pérdidas y ganancias de lo que va del año y los estados de cuenta bancarios de tu negocio.

Comparar más de un prestamista

Comparar prestamistas es buena idea y no tiene por qué afectar mucho tu crédito. Según la CFPB, dentro de un periodo de 45 días, varias revisiones de crédito de prestamistas hipotecarios se registran como una sola consulta, porque los prestamistas saben que solo vas a comprar una casa.

Un detalle: myFICO explica que las versiones más nuevas del puntaje FICO® usan un periodo de 45 días, pero las versiones anteriores usan cualquier periodo de 14 días, y cada prestamista escoge qué versión usa. Una forma sencilla de quedar dentro de los dos periodos es hacer todas tus comparaciones en un plazo de 14 días.

Eso sí, cuidado con otros créditos. Según la CFPB, solicitar una tarjeta de crédito, un préstamo de auto u otro tipo de préstamo suma una consulta aparte que puede bajar tus puntajes, así que recomienda no pedir crédito nuevo justo antes ni durante el proceso de la hipoteca.

El Loan Estimate: tu mejor herramienta para comparar

El Loan Estimate (Estimación del Préstamo) es un formulario de tres páginas que muestra la tasa de interés estimada, el pago mensual y el total de los costos de cierre de un préstamo. Todos los prestamistas deben usar el mismo formulario estándar, así que es mucho más fácil comparar uno al lado del otro.

Lo que dice la CFPB:

• El prestamista tiene que dártelo cuando le compartes seis datos: tu nombre, tus ingresos, tu número de Seguro Social (para revisar tu crédito), la dirección de la propiedad, un estimado del valor de la casa y la cantidad que quieres pedir prestada.
• El prestamista debe enviártelo dentro de tres días hábiles después de recibir tu solicitud. Si te llega por correo, puede tardar unos días más.
• Antes de entregártelo, lo único que te pueden cobrar es el cargo por el reporte de crédito, que normalmente cuesta menos de $30.
• Un Loan Estimate no es una aprobación ni un rechazo.

La CFPB sugiere pedir Loan Estimates a varios prestamistas para comparar ofertas. Una de mis reglas es “Nunca dependas de promesas verbales: asegúrate de que todo esté por escrito”. El Loan Estimate es ese papel. En mi guía de costos de cierre en Georgia te explico los costos que vas a ver ahí.

Cuánto dura una preaprobación

Según Experian, la mayoría de las preaprobaciones valen de 60 a 90 días, y algunos prestamistas ponen límites de solo 30 días. La fecha aparece en tu carta. Si se vence, quizás no tengas que llenar una solicitud completa otra vez, pero el prestamista puede pedirte documentos actualizados, como estados de cuenta nuevos, y probablemente tendrá que revisar tu crédito de nuevo.

Hasta el cierre, habla con tu prestamista antes de solicitar crédito nuevo, cambiar de trabajo o hacer otro cambio grande en tus finanzas. Experian advierte que, si tu situación cambia mucho, eso podría poner en riesgo tu elegibilidad.

El monto de tu preaprobación no es tu presupuesto

Un prestamista te puede aprobar por más de lo que te sientes cómodo pagando cada mes. Tu presupuesto es lo que decide si un pago funciona, no el número en la carta. Piensa en tus otros gastos y en cuánto quieres mantener ahorrado.

Si quieres usar ayuda para el pago inicial como Georgia Dream, pregúntale a cada prestamista si participa. El Departamento de Asuntos Comunitarios de Georgia (DCA) publica una lista de prestamistas participantes, o puedes llamar al 800-359-4663. En mi guía de ayuda para el pago inicial te explico los programas.

Tu próximo paso

No te apresures. Vale la pena esperar la casa correcta, y preaprobarte es la manera de empezar con bases firmes.

• Mira dónde encaja la preaprobación en mi guía para comprar casa en Gwinnett.
• Responde seis preguntas rápidas en mi Plan para tu primera casa y conoce tus próximos pasos.
• ¿Tienes preguntas sobre tu carta? Escríbeme, en español o en inglés.

Esto es información general, no asesoría financiera ni legal. Cada prestamista y cada programa de préstamo tiene sus propias reglas, así que confirma los detalles con un prestamista con licencia.