Comprar casa con otra persona en Georgia: préstamo y escritura

Comprar con tu pareja, un familiar o un amigo puede poner una casa más a tu alcance: dos ingresos pueden ayudar a calificar, y los gastos se reparten.

Pero dos nombres en los papeles traen dos preguntas distintas:

• ¿Quién debe el préstamo? Eso lo deciden los documentos de la hipoteca.
• ¿Quién es dueño de la casa, y de qué forma? Eso lo decide la escritura (deed), el documento de propiedad que se registra en el condado.

Son documentos diferentes: sacar a alguien de la escritura no lo saca del préstamo. Esto es información general, no asesoría legal. Para tu caso, habla con un abogado de bienes raíces en Georgia.

Cómo evalúa el prestamista a dos compradores

Cuando dos personas solicitan el préstamo juntas, el prestamista revisa a las dos.

• Los ingresos se suman. Las reglas de Fannie Mae, que siguen muchos préstamos convencionales, suman el ingreso mensual que cada prestatario aporta para calificar.
• Las deudas también se suman. El pago del carro, los préstamos de estudiante y las tarjetas de la otra persona cuentan, así que un segundo ingreso ayuda menos si trae pagos mensuales altos.
• El crédito de cada uno cuenta. En los préstamos que siguen las reglas de Fannie Mae, el costo se fija con el puntaje más bajo de los prestatarios, y un puntaje más bajo puede significar un costo más alto. Más detalles en mi guía de crédito.
• Si alguien no va a vivir ahí. Cuando un coprestatario no va a vivir en la casa, algunos programas ponen límites, por ejemplo en cuánto puedes pedir prestado comparado con el valor de la casa.

El mejor primer paso es obtener la preaprobación juntos. Luego acuerden un pago mensual cómodo para los dos. Tu presupuesto es lo que decide si un pago te funciona, y cuando son dos, tiene que funcionarles a los dos.

Co-signer vs. co-borrower

Los prestamistas los definen un poco distinto, pero en general:

	Co-borrower (coprestatario)	Co-signer (cofirmante)
Firma el préstamo	Sí	Sí
Le pueden cobrar el préstamo completo	Sí	Sí
Está en la escritura (es dueño)	Normalmente	No
Vive en la casa	Muchas veces, no siempre	Normalmente no

Según la Comisión Federal de Comercio (FTC), al cofirmante le pueden cobrar todo el préstamo, más cargos por atraso o de cobranza, y el préstamo puede aparecer en su reporte de crédito. Ser cofirmante no lo hace dueño de la casa.

Si un familiar te quiere ayudar, pregúntale al prestamista qué papel tendría, y asegúrate de que entienda lo que va a firmar.

Cómo se ponen los nombres en la escritura en Georgia

En inglés se dice taking title: la forma en que aparecen los dueños en la escritura. En uno de mis videos cortos dije que si no lo especificaste, por defecto es tenants in common (el video está en inglés). Lo dice la ley de Georgia (O.C.G.A. § 44-6-190): una escritura a nombre de dos o más personas crea una tenancy in common, a menos que diga expresamente otra cosa.

Tenants in common (copropietarios, cada uno con su parte)

• Cada uno es dueño de una parte de la casa. Georgia considera que las partes son iguales a menos que la escritura diga otra cosa, y se permiten partes desiguales (por ejemplo, 60/40).
• Cuando un dueño fallece, su parte no pasa automáticamente al otro dueño. Pasa a formar parte de su herencia y se reparte según su testamento o, si no hay testamento, según las reglas de herencia de Georgia. Sus herederos podrían terminar siendo tus copropietarios.

Joint tenancy with right of survivorship (propiedad conjunta con derecho de supervivencia)

• Cuando un dueño fallece, el que sobrevive se queda con toda la casa automáticamente, sin pasar por el testamento de quien falleció.
• Las palabras importan. La ley de Georgia exige que la escritura lo diga, con palabras como “joint tenants”, “joint tenants with survivorship” o “jointly with survivorship” (o algo esencialmente igual). Palabras como “and” o “jointly” solas no bastan, y el resultado es tenants in common.
• Por lo general, un dueño puede poner fin al derecho de supervivencia sobre su parte si, en vida, registra una transferencia de esa parte. Después de una sentencia final de divorcio o de anulación, a menos que la orden del tribunal ya decida qué pasa con la joint tenancy, cualquiera de los dos puede registrar una declaración jurada (affidavit), con copia de la orden, en los registros de propiedad del condado para convertirla en tenants in common.

¿Ya tienes una casa con alguien? Revisa tu escritura. En Gwinnett, las escrituras registradas las guarda la Secretaría del Tribunal Superior (Clerk of Superior Court) y se pueden consultar en línea en GSCCCA (gsccca.org). Tu abogado de cierre también te puede ayudar.

Si uno de los dueños quiere salirse

Los caminos más comunes:

1. Vender juntos y repartir lo que quede después de pagar el préstamo y los gastos.
2. Uno le compra su parte al otro. Normalmente quien se queda tiene que refinanciar, y calificar por su cuenta, para sacar al otro del préstamo. Una sentencia de divorcio o un cambio en la escritura no cambian el contrato con el prestamista.
3. Vender tu parte. Un tenant in common por lo general puede hacerlo. Quien la compre pasa a ser copropietario con el otro dueño.
4. División judicial (partition). Si los dueños no se ponen de acuerdo, uno puede pedirle al Tribunal Superior del condado donde está la casa que divida o venda la propiedad. Es una demanda, así que los tiempos los pone el tribunal, no ustedes, y los abogados señalan que una venta ordenada por el tribunal muchas veces deja menos dinero que una venta normal.

Si uno de los dueños fallece

Con tenants in common, la parte de quien fallece pasa a su herencia y el dueño que queda puede terminar compartiendo la casa con los herederos. Con derecho de supervivencia, el dueño que sobrevive se queda con la casa, pero el préstamo sigue y hay que pagarlo. Por eso vale la pena hablar con un abogado sobre tu testamento y la escritura.

Ponlo por escrito: un acuerdo entre copropietarios

Nunca confíes en promesas verbales: asegúrate de que todo esté por escrito. Un acuerdo de copropiedad (co-ownership agreement) es un contrato por escrito entre los dueños que cubre lo que la escritura no dice:

• Cuánto puso cada uno para el pago inicial y los costos de cierre
• Cómo se van a repartir la hipoteca, los impuestos, el seguro, las cuotas de la HOA (asociación de propietarios) y las reparaciones
• Qué pasa si alguien no puede pagar su parte
• Cómo se compra la parte del otro y cómo se decide el valor de la casa
• Qué pasa si alguien se quiere mudar, si la relación termina o si uno de los dueños fallece

Un abogado de bienes raíces en Georgia lo puede redactar para que concuerde con tu escritura y tu testamento.

Cómo te puedo ayudar

No soy abogada, así que no te voy a decir qué forma de propiedad te conviene. Sí puedo ayudarte a ti y a la otra persona a ponerse de acuerdo desde el principio, preparar preguntas para el prestamista y recordarles que decidan con su abogado de cierre cómo va a quedar la escritura antes del cierre. En Georgia, solo un abogado con licencia en Georgia puede llevar a cabo el cierre y preparar la escritura, así que esa es la persona a quien debes preguntarle.

Si piensas comprar con alguien, empieza con mi guía para comprar casa en Gwinnett o agenda una llamada. Con gusto lo hablamos en español o en inglés.